租售同权：或难实现教育公平

中国经济导报记者|张洽棠

近日，广州市政府出台的《广州市加快住房租赁市场工作方案》中提出，赋予符合条件的承租人子女就近入学等权益，首次在政府文件中提出“租售同权”的概念。许多人据此认为，租售同权会成为压垮房价的最后一根稻草，同时会使捆绑在房子上的优质教育资源得到更公平分配。

不过，国家新兴产业创业投资引导基金理事会专家咨询委员会委员李建良对中国经济导报记者表示，稍有金融学常识的人都知道，资产的价值取决于其未来现金流贴现，房产也同样如此。虽然短期内受到恐慌性购买等非正常因素的干扰，价格可能会发生偏离，但长期来看，房子的价值无疑将取决于其预期获得的租赁收益。所以，人们常常用“租售比”来衡量房价是否有了泡沫。而目前，国内大多数城市的房价与租金收入已经发生了严重的背离，所以各界人士对房价泡沫问题忧心重重。

发展租赁市场或许正是在这一背景下推出的一项对策，但结果恐怕会事与愿违。“如果租房的多了，租金水平是不是要涨？租金水平涨了，投资房产的吸引力是不是增强了？结果，虽然对房产的居住性刚需会有所下降，但对房产的投资性需求却会更加高涨。在现有房价已经大大超过刚需人群购买力承受水平和基尼系数居高不下的情况下，投资性需求的增量恐怕会大大超过刚需的减少，结果必然导致房价继续上扬。”李建良坦言。

如果降不了房价，那能不能促进教育公平呢？李建良认为，理论上名校周边满足一定条件的租户也能享受就近入学的权利。但问题是名校能容纳的学生数量总是有限的，也就是说，租售同权并没有改变优质教育资源的稀缺性，甚至使之变得更为突出。

根据经济学经典理论，在资源稀缺的情况下，解决资源配置的办法无外乎四种：一是用价格来配置，即出价高者先得（如私立名校）；二是用权力来配置，即由有权的人来决定将资源配置给谁；三是通过排队来配置，即排在前面的先得；四是以抓阄的方式来配置，即谁抓到名额谁得。四种方法的核心都是公平与效率的平衡，都做不到两全其美。

李建良认为，单就公平而言，抓阄排第一，其次是排队，再次是价格，最后才是权力。而在租售同权前，多数地方实行的“就近入学”总体上就是一种排队政策，即谁先得到名校附近的户口谁先获得入校资格。所以从形式上来看还是比较公平的。