云南大姚：小区公共收益不“糊涂”需完善规则

中国发展网讯 随着经济社会的发展，住宅小区公共部分带来的收益与日俱增，但对于部分业主来说，自己小区里的这些收益有多少、用到哪里去了等等可能并不清楚。什么是小区公共收益？管理和使用需要注意什么？关于公共收益问题许多业主蒙在鼓里，甚至很大一部分人不知道小区有这么一笔公共收入存在，因此亟需完善小区公共收益管理使用制度，维护广大业主切身利益。

关于住宅小区公共收益“糊涂账”问题，总的说来主要有以下几方面原因：

公共收益秘而不宣。小区公共收益主要包括住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地租金收入。《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，利用小区业主的共有部分产生的收入就是小区公共收益。然而目前的现状是无人无组织管理小区公共收益，全县均无小区公示公共收益情况，小区公共收益基本被物业企业或是开发建设单位收取，而业主多由于不知晓、不关注、不反映而造成小区公共收益被忽视。

物业主体监督缺位。对小区公共收益的监管，一方面有法律制度建设滞后的原因，另一方面和部门单位的监管履职有很大关系。事不关己高高挂起，对于物业纠纷，往往缺乏主动服务的意识；此外，政府部门的职能划分不清，有利益的事情，大家一哄而上，而复杂难缠的物业纠纷，各部门却又三缄其口，互相推诿；最后，业主委员会履职不足，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会应定期组织召开会议及业主大会，向业主公布物业共有部分的使用和收益情况，然而目前全县业主委员会履职情况不容乐观。

物业违法成本低。为拓宽物业市场，降低门槛，物业企业取消资质管理，对物业企业违法行为缺乏有效处罚手段，当前住建部门对物业企业更多从信用评价扣分处罚，所起警醒震慑作用不痛不痒，造成部分物业企业侵占群众利益行为频发。

为维护广大业主合法权益，使小区公共收益实现“取之于民用之于民”，有以下几点对策及建议：

完善物业法律法规建设。物业管理领域的相关法律法规远远不够健全，很多界定仍然比较含糊，甚至在业主、物业和开发商出现争执时，往往会发生无法可依的状况。所以，应该对物业管理行业的责权利应有一个清晰的界定，明确物业违法行为及处罚主体及方式，国家、地方应尽快研究出台相关公共收益监管使用办法，让居民知道大家的钱是怎么来的、怎么用的。

多方强化物业监管，规范物业行为。加强业主委员会及物业管理企业的指导和监督，推行物业公司、社区居委会、业主委员会 “三位一体”建设，优化各方资源，形成合力，共同管理小区。街道、社区加强业主委员会的业务培训及工作指导，发挥小区业主委员会的核心作用，提升履职能力。规范物业服务行为、提升物业服务质量，推进物业服务企业信用评价体系应用，开展物业服务企业信用等级评定，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，完善物业管理工作。

强化物业宣传，提升业主维权意识。行业部门、业主委员会加强物业企业、小区管理、物业实施等方面的宣传培训，将小区建设管理思维从“事不关己高高挂起，自扫门前雪”向“共谋共创”转变，切实增强业主“主人翁”感，鼓励业主通过法律途径解决侵害自己合法权益的行为。(杨德祥  周琦竣)